【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3

1 :記憶たどり。 ★:2019/05/22(水) 15:37:36.84 ID:2Mbzm8O59.net
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86

151 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:12:27.57 ID:yk/ggyaQ0.net

>>141
戸建は個人所用なので、老朽化しても
ぶっちゃけ我慢するという選択肢が可能だけど
マンションは共有財産だからな

577 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:26:27.37 ID:5zxlmZsS0.net

海沿いで錆びやすいしね
ステンレスでも錆びたり焦げのようなあとはできるし
田町や月島あたりで風が強いと自転車や自動車も早く錆びやすい
福岡も韓国側に向けてタワマン建てまくってるけど西から風が来るからレインボーブリッジ界隈よりもさらに錆びるスピードは速いかもしれない

401 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:54:20.91 ID:oFKKlgZY0.net

>>372
でも立地の良い戸建ては高いからな
練馬区桜台の駅徒歩圏の小規模戸建てでも1億以上する

311 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:41:26.09 ID:QRL68NRw0.net

オリンピックで使った場所が売りに出されるね
もう出されたんだっけ?

409 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:55:28.60 ID:DGc8ph8k0.net

>>377
晴海にできる選手村ってタワマンなのかな

965 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:20:40.84 ID:W+1b+tBL0.net

>>932
>家にお金をかけないで

え?公園にでも住むん???

225 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:24:44.47 ID:eHD0FFj+0.net

その時には引っ越しのつもりで買ってるのだろ?

444 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:00:12.39 ID:PVJPdQxA0.net

芸能人にはプライバシーがなさそうだから、生きている事が地獄に近そうだよね

ああなったらどこに住もうが一緒じゃね?

967 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:21:13.46 ID:bg/xQSmN0.net

江東区とかのタワマンなんて、地方出身者しかいない悪寒

164 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:14:17.50 ID:CHMaJI090.net

ネットで散々叩かれてる狭小3階建に住んでる。
一気に3階まで上がることは滅多に無いから問題無い。
マンションだとローン以外の固定費高すぎるし、管理組合の付き合いも面倒。
狭くても戸建の方がいい

565 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:24:18.94 ID:ivoSuvaj0.net

>>366
以前に30階に住んでいたけど、
閉じ込められている感が半端ない

あの1日24時間の窮屈さは何とも言えない

「下界に住むヤツ、みな底辺」と吹いたところで、
持つもんじゃないわ

124 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:07:39.97 ID:wxRFhBtF0.net

タワーマンションの真実

×夜景が綺麗
部屋を真っ暗にして夜景なんか見るわけない
×朝のエレベーターが大行列、ウンコ臭い
×変な住人が多い
バカとなんちゃらは高いところが好き
体に感じない微妙な揺れで精神に不調をきたす人が多い
×流産しやすい
×降りるのが億劫でひきこもり化しやすい
×震災の時は階段必須
×欧米では底辺が仕方なく住むのがタワマン
なぜか日本では自ら住みたがる
×高所平気症で子供が落下
子供の社会性が身に付かず知能が伸びにくい

868 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:08:22.71 ID:DHUGkcVi0.net

>>837
悲惨だなこれ。耐震基準が年々改正されてるけど
中古マンションとか買う層は全く興味ないもんな
このケースは新築時の住人もいるかもしれないが

350 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:46:45.15 ID:lewb+diD0.net

>>340
湯島ハイタウンとか?

220 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:23:51.78 ID:nJPHggmV0.net

修繕費が急にあがるんだっけ?
まああそれはしかたなーいねええww

243 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:26:26.12 ID:QRL68NRw0.net

>>205
アパートの前に座ったりスケボーやってる黒人たちの通りを歩くのが平気な豪傑なら安く上がっていいよな、あの辺は
最近厳しいからほとんど何もしてこないんだけどね
変に睨んだり写真撮ったりしなければ

628 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:34:49.06 ID:GmpBvuU50.net

最近の都会のマンソン住人はクルマを手放す人が多くて駐車場の空きが増えてるって聞いたな。必要な時はカーシェア使えばいいし

782 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:55:27.49 ID:GmpBvuU50.net

千葉だと昭和時代のマンソンが300万円とかで売られているな。あんなの買ってもしょうがないと思うけど

473 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:05:16.82 ID:ejqKF2QQ0.net

東京は建物だらけで息苦しい

706 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:43:41.72 ID:WjMDQsQx0.net

>>685
決定事項は管理組合
管理会社が何でも決めるわけない

住んでみたらわかること
修繕などを巡って住民同士で紛糾したり、困った居住者の対策に頭痛めたり
面倒嫌なら賃貸

528 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:15:00.89 ID:K41icWj40.net

クワマン涙目

35 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:51:23.65 ID:lo4KAfeb0.net

窓ガラスも標準で一枚ガラスのもあるよね
旭硝子の二重はオプションになってる
高層で一枚とかおかしいだろ

648 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:37:25.68 ID:QkH9viFo0.net

>>4
俺たいなバカが魚を飼って管理組合に吊るし上げられる

ってか、入居半年後にはみんな飽きて水抜いてそう
コケはえるし

930 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:16:02.37 ID:ivUpGNHc0.net

>>862
致し方なくというか
天災の多発地帯で、木造建築が高度に発達した日本の
当然の帰結かと。
明治以降に導入した西洋建築の思想となんとか折り合いつけながら現代までやってきたのよ
まあ木と紙で出来たあの美しい都市景観に戻れるかと言われたら
死生観レベルで江戸以前に戻らないと無理だけどな

445 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:00:15.57 ID:LWI71nwY0.net

>>428
うちも大学の近くで、新築当初は学生が多かった今は年寄りばかり
孤独死もあったよ

808 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:59:23.64 ID:DHUGkcVi0.net

>>792
本来なら2〜3割だけど最近の値上がりで同額のケースがある
上手くいけばな

669 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:39:45.97 ID:WjMDQsQx0.net

>>660
違うよ
「区分所有者で管理組合を組織していただきます」だよ

320 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:42:31.46 ID:2DtDqyKu0.net

何であんなの買うのかな、バカなのかな、ババ抜きでもやってるのかな

って最初から思ってた

578 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:26:29.89 ID:OVxQfvbd0.net

まさに負動産なんですよ。
人口増加の時代は別だけど、加速度的に減り東京も例外ではないんだよ。
親の資産価値のない不動産の管理って嫌だよね。
よほど魅力ある物件じゃなきゃ、相続放棄するよ。
その分まで他の住んでる人は建物を管理しないと行けない。

物凄いバツゲーム。
ある程度住んだら売れる時に売る。売れなくなったら本当に悲惨。

50 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:55:30.68 ID:PVJPdQxA0.net

>>43
まあなんか高いところだし、落ちたりしたら大変だからね
しかも壁一枚だし、あまりにぎやかにしても気を遣うのもあるのかもね